ผู้เช่ามีสิทธิอะไรบ้างที่ควรรู้ ก่อนเซ็นสัญญาเช่าห้อง
การเช่าห้องพัก คอนโด อะพาร์ตเมนต์ หรือบ้านเช่า ไม่ได้หมายความว่าผู้เช่าต้องยอมรับทุกเงื่อนไขที่ผู้ให้เช่ากำหนด เพราะผู้เช่ามีสิทธิตามสัญญาและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง โดยเฉพาะเรื่องเงินประกัน ค่าสาธารณูปโภค การเข้าตรวจสอบห้อง และการบอกเลิกสัญญา
ปัจจุบันประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2568 กำหนดมาตรฐานสำหรับธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยที่มีสถานที่ให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคาร รวมถึงการให้เช่าผ่านช่องทางออนไลน์ โดยประกาศมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 4 กันยายน 2568 อย่างไรก็ตาม ประกาศดังกล่าวไม่รวมโรงแรมและหอพักที่อยู่ภายใต้กฎหมายว่าด้วยหอพักโดยเฉพาะ
ดังนั้น ก่อนจ่ายเงินหรือเซ็นสัญญา ผู้เช่าควรรู้สิทธิสำคัญต่อไปนี้
1. ผู้เช่ามีสิทธิได้รับสัญญาที่ชัดเจนและอ่านเข้าใจได้
สัญญาเช่าควรระบุข้อมูลสำคัญให้ครบถ้วน เช่น
- ชื่อและข้อมูลติดต่อของผู้ให้เช่าและผู้เช่า
- ที่ตั้งและรายละเอียดของห้อง
- ระยะเวลาการเช่า
- ค่าเช่าและวันที่ต้องชำระ
- เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า
- อัตราค่าน้ำ ค่าไฟ และค่าใช้จ่ายอื่น
- เงื่อนไขการย้ายออกและการบอกเลิกสัญญา
- รายการทรัพย์สินและอุปกรณ์ภายในห้อง
สำหรับธุรกิจให้เช่าที่อยู่ภายใต้ประกาศควบคุมสัญญา สัญญาต้องจัดทำเป็นภาษาไทยที่เห็นและอ่านได้ชัดเจน จัดทำสองฉบับที่มีข้อความตรงกัน และส่งมอบให้ผู้เช่าเก็บไว้หนึ่งฉบับทันทีหลังลงนาม การทำสัญญาผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์ก็ต้องเป็นไปตามกฎหมายว่าด้วยธุรกรรมทางอิเล็กทรอนิกส์
ผู้เช่าไม่ควรเซ็นเอกสารที่ยังเว้นช่องว่าง หรือมีข้อความว่าเจ้าของสามารถเพิ่มค่าใช้จ่ายได้ตามความเหมาะสมโดยไม่ระบุเงื่อนไข เพราะอาจทำให้เกิดข้อพิพาทภายหลัง
2. เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าต้องไม่เกินที่กฎหมายกำหนด
ประกาศ พ.ศ. 2568 แบ่งสัญญาออกเป็นสองประเภท ได้แก่ สัญญาระยะสั้นไม่เกิน 3 ปี และสัญญาระยะยาวที่เกิน 3 ปี แต่ไม่เกิน 30 ปี หรือเช่าตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า
สำหรับสัญญาระยะสั้น ผู้ให้เช่าไม่สามารถกำหนดให้ค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันรวมกันเกิน 3 เดือนของอัตราค่าเช่ารายเดือนได้ ตัวอย่างเช่น ค่าเช่าเดือนละ 8,000 บาท ยอดค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันรวมกันต้องไม่เกิน 24,000 บาท
สำหรับสัญญาระยะยาว หากคิดค่าเช่าเป็นรายเดือน ยอดรวมต้องไม่เกิน 3 เดือนของค่าเช่ารายเดือน แต่ถ้าคิดค่าเช่าเป็นรายปี ยอดรวมต้องไม่เกิน 1 ปีของอัตราค่าเช่ารายปี
ก่อนชำระเงิน ผู้เช่าควรขอหลักฐานที่ระบุชัดเจนว่าเงินแต่ละส่วนเป็นค่าอะไร เช่น ค่าเช่าเดือนแรก เงินประกันความเสียหาย หรือค่าจอง เพื่อป้องกันการตีความไม่ตรงกันในภายหลัง
3. ผู้เช่ามีสิทธิได้รับเงินประกันคืน
เมื่อสัญญาสิ้นสุดและผู้เช่าคืนห้องแล้ว ผู้ให้เช่าต้องดำเนินการคืนเงินประกัน หากตรวจสอบแล้วไม่พบความเสียหายที่ผู้เช่าต้องรับผิด ต้องคืนเงินภายใน 7 วันนับจากวันที่สัญญาสิ้นสุดและผู้ให้เช่าได้รับห้องคืน
ถ้ามีความเสียหาย ผู้ให้เช่าสามารถหักได้เฉพาะค่าใช้จ่ายที่จำเป็นสำหรับแก้ไขความเสียหายจริง โดยต้องพิจารณาอย่างสมเหตุสมผลตามสภาพและอายุการใช้งานของทรัพย์สิน หลังหักค่าใช้จ่ายแล้ว ต้องคืนเงินส่วนที่เหลือภายในสิ้นเดือนนับจากวันที่สัญญาสิ้นสุดและได้รับห้องคืน
ผู้เช่าควรถ่ายภาพและวิดีโอสภาพห้องทั้งวันเข้าอยู่และวันย้ายออก โดยเฉพาะผนัง พื้น ประตู เครื่องใช้ไฟฟ้า เฟอร์นิเจอร์ มิเตอร์น้ำ และมิเตอร์ไฟ ภาพเหล่านี้เป็นหลักฐานสำคัญเมื่อมีการโต้แย้งเรื่องความเสียหาย
4. ผู้เช่าไม่ต้องรับผิดชอบความเสื่อมจากการใช้งานตามปกติ
การใช้งานตามปกติย่อมทำให้ทรัพย์สินเสื่อมสภาพ เช่น สีผนังซีดตามเวลา เฟอร์นิเจอร์เก่า ยางขอบประตูเสื่อม หรือเครื่องใช้ไฟฟ้าหมดอายุการใช้งาน ความเสื่อมลักษณะนี้ไม่ควรถูกเรียกเก็บจากผู้เช่าเหมือนความเสียหายที่เกิดจากการทำลาย
ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้เช่ารับผิดชอบความเสียหายจากการใช้งานตามปกติ เหตุที่ไม่ใช่ความผิดของผู้เช่า หรือเหตุสุดวิสัย เป็นข้อสัญญาที่ประกาศควบคุมสัญญาห้ามกำหนดไว้
อย่างไรก็ตาม ผู้เช่ายังคงต้องดูแลทรัพย์สินเหมือนบุคคลทั่วไปที่ใช้ทรัพย์สินของตนเอง หากทำของเสียหายจากความประมาทหรือใช้งานผิดวิธี ผู้เช่าอาจต้องรับผิดชอบตามความเสียหายจริง
5. ค่าน้ำและค่าไฟต้องคิดอย่างโปร่งใส
ผู้ให้เช่าต้องระบุอัตราและวิธีคำนวณค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าอินเทอร์เน็ต หรือค่าสาธารณูปโภคอื่นไว้ในสัญญาอย่างชัดเจน ไม่สามารถกำหนดอัตราค่าไฟฟ้าและน้ำประปาสูงกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการสาธารณูปโภคเรียกเก็บจากผู้ประกอบธุรกิจได้
ค่าใช้จ่ายในการให้บริการอื่น เช่น ค่าดูแลระบบหรือค่าใช้จ่ายเพื่ออำนวยความสะดวก ต้องเป็นค่าใช้จ่ายที่จ่ายจริง มีเหตุผลสมควร และระบุวิธีคำนวณไว้ให้ตรวจสอบได้
ผู้เช่าควรจดเลขมิเตอร์ในวันเข้าอยู่ทุกครั้ง และตรวจสอบจำนวนหน่วยในใบแจ้งหนี้ หากพบยอดผิดปกติสามารถขอรายละเอียดหรือหลักฐานการคำนวณจากผู้ให้เช่าได้
6. ผู้เช่ามีสิทธิตรวจสอบรายละเอียดค่าใช้จ่าย
ผู้ประกอบธุรกิจต้องส่งใบแจ้งหนี้ให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 3 วันก่อนถึงกำหนดชำระ โดยใบแจ้งหนี้ควรแสดงค่าเช่า ค่าสาธารณูปโภค และค่าบริการต่าง ๆ อย่างชัดเจน ผู้เช่ามีสิทธิตรวจสอบข้อมูลเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายที่ถูกเรียกเก็บ
ทุกครั้งที่จ่ายเงิน ไม่ว่าจะเป็นเงินสดหรือเงินโอน ผู้เช่าควรเก็บใบเสร็จ สลิปธนาคาร และข้อความสนทนาที่เกี่ยวข้องไว้ตลอดอายุสัญญา รวมถึงหลังย้ายออกจนกว่าจะได้รับเงินประกันคืนครบถ้วน
7. เจ้าของห้องไม่ควรเข้าห้องโดยไม่แจ้งล่วงหน้า
แม้ผู้ให้เช่าจะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้อง แต่ระหว่างสัญญาเช่า ผู้เช่ามีสิทธิใช้ประโยชน์และพักอาศัยในพื้นที่ดังกล่าว ผู้ให้เช่าหรือตัวแทนจึงไม่ควรเข้าตรวจสอบห้องโดยไม่แจ้งผู้เช่าล่วงหน้า
ข้อยกเว้นคือกรณีฉุกเฉินที่หากไม่ดำเนินการทันทีอาจก่อให้เกิดความเสียหาย เช่น ไฟไหม้ น้ำรั่วรุนแรง กลิ่นไหม้ หรือเหตุที่อาจกระทบต่อผู้เช่ารายอื่น
เพื่อความชัดเจน สัญญาควรกำหนดวิธีแจ้งและระยะเวลาแจ้งก่อนเข้าตรวจสอบ เช่น แจ้งล่วงหน้าผ่านโทรศัพท์หรือข้อความไม่น้อยกว่า 24 ชั่วโมง เว้นแต่เป็นเหตุฉุกเฉิน
8. เจ้าของห้องห้ามล็อกห้องหรือขนย้ายทรัพย์สินโดยพลการ
ผู้ให้เช่าไม่สามารถกำหนดเงื่อนไขให้ตนเองมีสิทธิปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าห้อง เข้าไปยึดทรัพย์สิน หรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า ทั้งที่ยังไม่ได้บอกเลิกสัญญาโดยชอบด้วยกฎหมาย
แม้จะมีข้อพิพาทเรื่องค่าเช่าหรือค่าใช้จ่าย ผู้ให้เช่าต้องดำเนินการตามเงื่อนไขในสัญญาและขั้นตอนทางกฎหมาย ไม่ควรใช้วิธีเปลี่ยนกุญแจ ปิดทางเข้า หรือย้ายของออกเพื่อบังคับให้ผู้เช่าออกจากห้อง
หากเกิดเหตุการณ์ลักษณะนี้ ผู้เช่าควรเก็บภาพถ่าย วิดีโอ ข้อความสนทนา รายชื่อพยาน และหลักฐานการชำระค่าเช่าไว้ให้ครบถ้วน
9. ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ซ่อมแซมความชำรุดที่จำเป็น
ผู้เช่าควรรับผิดชอบการดูแลและซ่อมแซมเล็กน้อยจากการใช้งานทั่วไป แต่หากเป็นความชำรุดสำคัญของอาคาร ระบบไฟฟ้า ระบบประปา หรืออุปกรณ์ที่ผู้ให้เช่าจัดไว้ ผู้ให้เช่าต้องดำเนินการซ่อมแซมตามความจำเป็น
ผู้เช่าควรแจ้งปัญหาเป็นลายลักษณ์อักษร เช่น ข้อความหรืออีเมล พร้อมแนบภาพถ่ายและระบุวันที่พบปัญหา หากผู้ให้เช่าไม่ดำเนินการภายในเวลาที่สมควร และความชำรุดรุนแรงจนผู้เช่าไม่สามารถใช้ประโยชน์จากห้องได้ ผู้เช่าอาจมีสิทธิบอกเลิกสัญญาตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในสัญญามาตรฐาน
ผู้เช่าไม่ควรหักค่าซ่อมออกจากค่าเช่าเองโดยไม่มีข้อตกลง เพราะอาจถูกมองว่าเป็นการค้างชำระ ควรตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนทุกครั้ง
10. ผู้เช่าอาจบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดได้
ตามแบบสัญญามาตรฐาน ผู้เช่าที่ทำสัญญาแบบมีกำหนดระยะเวลาสามารถบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดได้ เมื่อพักอาศัยมาแล้วไม่น้อยกว่า 1 ใน 3 ของระยะเวลาตามสัญญา โดยต้องแจ้งเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน และต้องไม่ค้างชำระค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายอื่น
หากผู้ให้เช่าได้รับค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายล่วงหน้าสำหรับระยะเวลาหลังจากวันที่ยกเลิกสัญญา ต้องคืนเงินดังกล่าวภายใน 7 วันนับจากวันที่ผู้เช่าบอกเลิกสัญญา
อย่างไรก็ตาม ก่อนย้ายออกควรตรวจสอบว่าสัญญาของตนอยู่ภายใต้ประกาศควบคุมสัญญาหรือไม่ และปฏิบัติตามวิธีแจ้งย้ายออกที่ระบุไว้ เพื่อป้องกันการถูกกล่าวหาว่าผิดสัญญา
ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้ทันทีหรือไม่
โดยทั่วไป หากผู้เช่าผิดสัญญา ผู้ให้เช่าต้องแจ้งเป็นหนังสือและให้เวลาผู้เช่าแก้ไขอย่างน้อย 30 วัน หากผู้เช่าไม่ดำเนินการ ผู้ให้เช่าจึงสามารถบอกเลิกสัญญาได้
กรณีการกระทำของผู้เช่าส่งผลกระทบโดยตรงต่อการพักอาศัยร่วมกับผู้เช่ารายอื่น ผู้ให้เช่าอาจกำหนดเวลาแก้ไขอย่างน้อย 7 วัน ส่วนกรณีที่เป็นการฝ่าฝืนกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดี อาจมีสิทธิบอกเลิกสัญญาโดยไม่ต้องแจ้งล่วงหน้าตามเงื่อนไขของสัญญามาตรฐาน
เช็กลิสต์ก่อนเซ็นสัญญาเช่าห้อง
ก่อนตกลงเช่าห้อง ผู้เช่าควรตรวจสอบชื่อผู้ให้เช่าและสิทธิในการปล่อยเช่า อ่านสัญญาทุกหน้า ตรวจสอบค่าใช้จ่ายทั้งหมด และไม่โอนเงินจนกว่าจะเห็นห้องจริงหรือยืนยันตัวตนผู้ให้เช่าได้
ในวันรับห้องควรถ่ายภาพสภาพห้อง จดเลขมิเตอร์ ทดลองเปิดเครื่องใช้ไฟฟ้า ตรวจระบบน้ำ ล็อกประตู หน้าต่าง และทำรายการทรัพย์สินแนบท้ายสัญญา โดยให้ทั้งสองฝ่ายลงนามรับรอง
เอกสารที่ควรเก็บไว้ประกอบด้วยสัญญาเช่า หลักฐานการโอนเงิน ใบเสร็จ ภาพสภาพห้อง ใบแจ้งหนี้ และข้อความสนทนากับผู้ให้เช่า
ถูกเอาเปรียบเรื่องสัญญาเช่าควรทำอย่างไร
เริ่มต้นจากการรวบรวมหลักฐานและแจ้งปัญหาแก่ผู้ให้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษร โดยระบุสิ่งที่ต้องการให้ดำเนินการและกำหนดระยะเวลาที่เหมาะสม
หากไม่สามารถตกลงกันได้ ผู้เช่าสามารถขอคำปรึกษาหรือร้องเรียนต่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคผ่านสายด่วน 1166 หรือช่องทาง OCPB Connect โดยควรเตรียมสัญญา หลักฐานการชำระเงิน ภาพถ่าย และข้อความสนทนาให้พร้อม
กรณีผู้ให้เช่ามีห้องให้เช่าน้อยกว่า 3 หน่วย หรือเป็นหอพักและโรงแรม อาจไม่ได้อยู่ภายใต้ประกาศควบคุมสัญญาฉบับนี้โดยตรง แต่ยังต้องพิจารณาสิทธิตามสัญญา ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และกฎหมายเฉพาะที่เกี่ยวข้องกับสถานที่นั้น
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับสิทธิผู้เช่า
เจ้าของห้องเก็บเงินประกัน 2 เดือนได้หรือไม่
ต้องดูยอดรวมของเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า สำหรับสัญญาระยะสั้นที่อยู่ภายใต้ประกาศ พ.ศ. 2568 ยอดรวมทั้งสองส่วนต้องไม่เกิน 3 เดือนของค่าเช่ารายเดือน จึงไม่ควรพิจารณาเฉพาะจำนวนเงินประกันเพียงรายการเดียว
ย้ายออกแล้วต้องได้เงินประกันคืนภายในกี่วัน
หากไม่มีความเสียหาย ผู้ให้เช่าต้องคืนภายใน 7 วันนับจากวันที่สัญญาสิ้นสุดและได้รับห้องคืน หากมีความเสียหาย สามารถหักค่าใช้จ่ายที่จำเป็นจริงและต้องคืนเงินส่วนที่เหลือภายในสิ้นเดือน
เจ้าของห้องเข้ามาเปิดห้องได้หรือไม่
ไม่ควรเข้าห้องโดยไม่แจ้งผู้เช่าล่วงหน้า ยกเว้นมีเหตุฉุกเฉินที่จำเป็นต้องดำเนินการทันทีเพื่อป้องกันความเสียหายหรือผลกระทบต่อผู้อื่น
ผู้เช่าต้องจ่ายค่าทาสีใหม่ทุกครั้งหรือไม่
ไม่จำเป็นต้องรับผิดชอบหากเป็นเพียงความเก่าหรือความเสื่อมตามการใช้งานปกติ แต่หากผนังเสียหายจากการเจาะ ทาสีใหม่โดยไม่ได้รับอนุญาต หรือทำให้เกิดคราบที่ไม่ใช่การใช้งานทั่วไป ผู้ให้เช่าอาจเรียกค่าเสียหายตามจริงได้
ผู้เช่าสามารถย้ายออกก่อนหมดสัญญาได้หรือไม่
ตามแบบสัญญามาตรฐาน ผู้เช่าอาจบอกเลิกก่อนครบกำหนดได้เมื่อพักมาแล้วไม่น้อยกว่า 1 ใน 3 ของอายุสัญญา แจ้งล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน และไม่มีค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายค้างชำระ
สรุปสิทธิผู้เช่าที่ไม่ควรมองข้าม
ผู้เช่ามีสิทธิได้รับสัญญาที่ชัดเจน ตรวจสอบค่าใช้จ่าย ได้รับความเป็นส่วนตัว ได้รับการซ่อมแซมที่จำเป็น และได้รับเงินประกันคืนตามเงื่อนไข ผู้ให้เช่าไม่ควรเก็บค่าน้ำค่าไฟเกินอัตราที่กำหนด เข้าห้องโดยไม่แจ้ง หรือยึดและขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าโดยพลการ
การอ่านสัญญาให้ละเอียดและเก็บหลักฐานตั้งแต่วันแรก เป็นวิธีป้องกันปัญหาที่ง่ายและมีประสิทธิภาพที่สุด
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาห้องพัก บ้านเช่า คอนโด หรืออะพาร์ตเมนต์ สามารถค้นหาประกาศที่พักและเปรียบเทียบรายละเอียดได้ที่ Hahongpak.com พร้อมเปิดให้เจ้าของที่พักและตัวแทนลงประกาศห้องพักได้ฟรี
